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Was ist ein Mieterdarlehen?

Der Begriff des Mieterdarlehens findet in den nachfolgenden zwei Zusammenhängen entsprechende Anwendung.

Mieterdarlehen im Mietrecht

1. Dies ist ein Darlehen, welches der Mieter dem Vermieter gewährt. Ein solches Mieterdarlehen darf die Summe von drei Nettokaltmieten nicht übersteigen. Der Vermieter tilgt dieses Darlehen durch Verrechnung mit der Miete. Genau dies ist auch das erste Unterscheidungsmerkmal zu einer Mietvorauszahlung: Zahlt der Mieter den Vorauszahlungsbetrag, wird dadurch die Miete auf einmal für die Zukunft getilgt. Beim Mieterdarlehen erfolgt dagegen die Tilgung erst bei Fälligkeit durch die Verrechnung mit der Darlehensschuld.

Wird der Mietvertrag vor der Tilgung des Darlehens beendet, finden hier die gesetzlichen Vorschriften zur Mietvorauszahlung Anwendung. Dies bedeutet, dass der noch offene und nicht getilgte Betrag durch den Vermieter auf einmal zu bezahlen ist. Bei Wohnraum ist jede davon abweichende Vereinbarung unwirksam, § 547 Abs. 2 BGB analog.

Für den Fall, dass Vermieter und Mieter für die Rückzahlung des Mieterdarlehens eine schriftliche Miet-Verrechnungsvereinbarung getroffen haben und es gibt dies betreffend keine anderen Abreden, geht die Rechtsprechung von einem befristeten Mietverhältnis aus. Dies hat zur Folge, dass weder vom Mieter noch vom Vermieter bis zum Ende des Mietverhältnisses ordentlich gekündigt werden kann (LG Hannover, MDR 1969 S. 845).

Die Vereinbarung eines Mieterdarlehens ist bei öffentlich gefördertem Wohnraum nur dann zulässig, wenn durch die Bewilligungsstelle die Annahme eines solchen ausdrücklich zugelassen ist. Wird das Mieterdarlehen zur Kostendeckung für eine Wertverbesserung gewährt, ist diese zulässig, wenn durch die Bewilligungsstelle der Wertverbesserung zugestimmt wurde und die Mieterleistung das 4-fache der Jahresmiete nicht übersteigt.

2. Ein Mieterdarlehen wird in der Regel nicht verzinst. Damit ergibt sich ein weiterer Unterschied zur Mietkaution. Bei dieser ist gesetzlich vorgeschrieben, dass der Vermieter für eine angemessene Verzinsung zu sorgen hat. Als angemessen wird dabei ein Zinssatz angenommen, der den durchschnittlichen Konditionen für Termineinlagen mit einer Fälligkeit von drei Monaten entspricht. Mieterdarlehen werden relativ selten als Alternative zur Mietkaution gewählt. Dies liegt jedoch weniger an der mangelnden Eignung als an der Unkenntnis vieler Verbraucher über das Bestehen dieser Möglichkeit. Das Mieterdarlehen bietet dem Vermieter eine ausreichende und auf die gesetzlichen Kündigungsfristen abgestimmte Sicherheit, sodass das Ausfallrisiko effektiv reduziert werden kann.

Mieterdarlehen und Bonitätsprüfung

Das Mieterdarlehen ist eines der Instrumente, mit denen die Bonität eines Mieters vor der Unterschrift unter den Mietvertrag geprüft werden kann. Sobald die drei Monatsmieten auf dem Konto des Vermieters eingehen, kann dieser davon ausgehen, dass der Mieter über ein eigenes Bankkonto verfügt und offensichtlich in der Lage zu sein scheint, seinen Zahlungsverpflichtungen nachzukommen und vereinbarte Zahlungen zu leisten. In Kombination mit anderen Maßnahmen zur Mieterüberprüfung wie dem Einkommensnachweis, der Verbraucherselbstauskunft und einer SCHUFA-Auskunft eignet sich das Mieterdarlehen ebenfalls zur Sicherstellung der Ansprüche von Eigentümern gegenüber ihren Mietern.

Mieterdarlehen im Immobilien-Leasing

Im Bereich des Immobilien-Leasing ist das Mieterdarlehen ein Bestandteil einer Variante des Teilamortisationsvertrages. Dabei setzt sich die durch den Leasingnehmer während der Grundmietzeit zu erbringende Gesamtleistung zum Einen aus der Leasingrate und zum Anderen aus der Zahlung zum Aufbau eines Mieterdarlehens zusammen. Letztere entspricht dem über die Amortisation des Leasingobjektes in der Vertragslaufzeit hinausgehenden Teil der Gesamtleistung. Beim Leasinggeber wird sie als Verbindlichkeit gegenüber dem Leasingnehmer und damit als Passiva eingeordnet. Sobald der Leasingnehmer nach Ablauf der Grundmietzeit das Ankaufsrecht an dem Objekt zum Restwert ausübt, wird das Mieterdarlehen mit dem Ankaufspreis verrechnet. Sollte der Leasingnehmer auf die Ausübung seines Ankaufsrechts jedoch verzichten, erhält er das Mieterdarlehen vom Leasinggeber zurück.

Blogbeitrag veröffentlicht am 12.09.2017 auf sofortkredit-einfach.de

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